アパート経営に向いている東京の土地

自分の土地がアパート経営に向いているのか、気になる人もいるでしょう。ここでは、アパート経営に向いている土地の特徴について解説します。土地の購入を検討している人も、ぜひ参考にしてください。

アパート建築に必要な土地の条件とは？

土地選びの基本的なポイント

アパート建築に向いている土地の特徴は、一般的に以下の通りです。

• 広さ60坪以上の土地
• 東西に間口が長い整形地
• 駅から徒歩10分圏内の土地
• 住宅街の中にある土地
• 近くにスーパー等の生活利便施設がある土地

敷地面積が60坪あれば、一般的な1Kタイプ8戸の2階建てアパートを建てることが可能です。駐車場付きのアパートを建てる場合は、80坪以上がおすすめです。アパートは各部屋が長方形のため、正方形よりも長方形の敷地の方が有効活用できるでしょう。

周辺環境が収益に与える影響

駅や生活利便施設などの周辺環境は、収益性に直接影響を及ぼします。入居者にとって便利な場所にある方が、賃貸需要が高く空室リスクが低いからです。工場や空港、大きな病院が近くにあるエリアも、そこで働く人の賃貸需要が発生するため、駅からの距離に関係なく入居者が決まりやすいようです。

住宅街も人気です。住宅街は人が住みやすいように整備されており、「交通量が少なく安全」「静かで緑が多い」「街灯や歩道が整備されている」などの点で入居者に好まれています。

東京でアパート経営するならこのエリア

東京でアパート経営を成功させるためには、言うまでもなくエリア選びが重要です。地域ごとの特徴やターゲット層に応じて、適切な立地を選びましょう。

都心エリア（新宿・渋谷・品川など）

都心部は主にビジネス街で、賃貸需要が非常に高いエリア。単身者向けの1K・1LDKアパートが人気で、家賃も高めに設定できます。当然ながら、土地価格が高額なため、初期投資の負担が大きくなります。

城南エリア（目黒・世田谷・大田など）

高級住宅地が多く、ファミリー層や富裕層向けの賃貸需要が高いエリア。駅近のワンルームや広めの1LDK・2LDKアパートが人気と言えます。土地価格は高めながら、安定した入居率が期待できます。

城東エリア（江東区・墨田区・葛飾区など）

再開発が進み、比較的安価な土地が手に入るエリア。駅近や商業施設周辺では、単身者やファミリー向けの需要が高まっています。

多摩エリア（立川・八王子・府中など）

都心へのアクセスも良く、駐車場付きアパートの需要が高い地域。土地価格が抑えられるため、利回りを確保しやすいのが特徴です。

土地購入からアパート完成までの流れ

土地探しのステップ

土地探しやアパート建築をする際は、まずターゲットや予算を明確にすることが大切です。3つのステップを具体的に見ていきましょう。

1.どんなアパートを建てたいか、ターゲット層などを明確にする
2.アパート建築に充てられる予算を確認する
3.ターゲットに合った土地を探す

土地探しをする際は、アパート建築で実績豊富な不動産業者に相談しましょう。購入する土地への理解度が高い業者なら、需要に合ったアパート建築をサポートしてくれるます。周辺環境をチェックするためにも、一度は自分の目でチェックするのがおすすめ。騒音や悪臭がないか、必要な生活関連施設が揃っているか、などよく確認してみてください。

購入時に発生する費用と注意点

アパート建築の土地を購入する際に発生する費用は、以下の通りです。

• 土地代金
• 不動産取得税：土地価格 × 3%（特例適用で軽減あり）
• 登記費用：固定資産税評価額 × 1.5%
• 印紙税：5,000万円の土地で1〜3万円が目安
• 不動産会社への仲介手数料：（土地価格 × 3% ＋ 6万円）＋ 消費税
• 司法書士への報酬：5〜10万円

このほか、必要に応じて測量費用や地盤調査費用、ローンを利用する場合は融資手数料やローン保証料などがかかります。

大切なのは、事前に相場を把握しておくことです。特に大きな金額になる土地代金は、実際の取引価格などを参考に相場を調べ、相場よりも高い場合は値引きを求めましょう。

アパート建築プロセス

1.土地に合わせてアパートの建築プランを作成 2.プランを検討し、建築会社を決める 3.請負契約を締結する 4.建築工事を開始 5.アパートの管理会社を選定する 6.入居者の募集をして竣工を待つ

アパートの建築プランには、間取りやデザインだけでなく、建築費用の見積もりや竣工後の収支計画も含まれています。設計内容が周辺のニーズに合致しているかどうかで収益が大きく変わるため、慎重に検討してください。

アパートの建築期間は、一般的に「階数＋1ヶ月」と言われています。ただし、年末年始やお盆期間、台風の時期などは工期が長引くこともあるので、ゆとりを持ってスケジュールを設定することが大切です。

アパート建築のよくある失敗とその回避方法

アパート経営の失敗例を知っておくことで、成功の確率を高めることができます。ここでは、よくある失敗例をご紹介します。

土地選びでの失敗例

■需要のないエリアで空室が埋められなかった
■用途地域を見落としていた

駅から遠くて不便な土地、周辺に生活利便施設がない土地、治安が悪い土地などでは、賃貸需要が低い傾向にあります。特に、相続した土地を活用する場合は、土地を変更することができないため注意が必要です。

用途地域は、都道府県や市区町村の役所窓口などで確認することができます。ただし、中には指定範囲が狭かったり、表記がわかりづらかったりして見落としてしまう場合があるようです。見落としや解釈違いを避けるためにも、きちんと専門家に確認してもらうのがおすすめです。

建築コストでのトラブル

■見積もりと実際の金額が異なり、負担が増えた
■工期が遅れた分、さらにコストがかかってしまった

非常に多いのが、当初提示されたプランと実際の金額が異なるトラブルです。着工後に何らかの障害が発生した場合や、オーナーの希望で設備を追加した場合などは問題ありませんが、明らかに見積もりに不足があったり、理由もないのに不正請求されたりする場合があるので注意が必要です。

また、工期の遅れによって余計なコストがかかる、というのもよくあるトラブルです。特に、完成に合わせて入居者募集をしている場合は、入居者とのトラブルにまで発展してしまいます。

トラブルを避けるためには、契約時に工期についてよく確認することが大切です。ただし、天候や災害の影響で遅れるリスクもあるため、余裕を持ってスケジュールを設定するのがおすすめです。

税金や法律面での注意点

■固定資産税を減らすつもりが、かえって負担が増えた
■建築基準法に違反してしまった

アパートを建築するメリットの一つに、 固定資産税の軽減が挙げられます。しかし駐車スペースを多く取りすぎたり、土地の一部を更地のままにしたりすると、かえって税負担が増えるケースがあります。「長寿命だから」と安易にRC造を選ぶのも要注意。建物評価額がアップし、固定資産税も高くなってしまいます。

また、アパート建築では建築基準法を遵守することが大切です。違反すると工事停止・是正命令・罰則などのリスクが発生します。知らずに違反してしまうケースもあるため、事前によく確認してみてください。

土地選びや業者選びを慎重に行うことが大切

アパート建築では、土地選びから建築までさまざまなリスクがあります。失敗しないためには、アパート建築で実績豊富な専門家に相談すること、市場調査やシミュレーションをしっかり行うことなどが大切です。

適切な土地選びや業者選び、リスク対策を行えば、アパート経営を成功に導くことは可能です。自身でもきちんと知識を身につけて、長期的な目線で取り組んでみてください。




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