東京のアパート経営の利回りとは？

利回りは、経営するアパートの収益性を評価する重要な指標です。ここでは、利回りについての基礎知識と、高利回りを実現する方法についてご紹介します。

アパート経営における利回りとは？

利回りの基本的な定義

アパート経営の利回りとは、アパートを取得した費用に対して、一年間でどれだけ収益が得られるかを表す指標です。

利回りを見ることで、そのアパートの投資効率や収益性を簡単に判断することが可能です。ただし、利回りには計算方法が異なるさまざまな種類があります。それぞれの違いをよく把握し、正しい経営判断ができるようにしておきましょう。

利回り計算の基礎

利回りの種類は、大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」の2種類です。両者の違いは、アパート取得時や運営時にかかった経費を計算に入れるかどうかです。

表面利回りは、投資額に対する年間賃料収入の割合を表します。このため数値は「（年間家賃収入 ÷ 購入価格）×100」で求めることができます。

一方実質利回りは、投資額に対する年間純収益の割合を表します。このため計算式は「（年間家賃収入 − 経費）÷（購入価格 + 初期費用）×100」となります。かかった経費や購入時の諸経費を加味する分、表面利回りより実質利回りの方がより現実的な値と言えるでしょう。アパートの収益性を考える際は、表面利回りだけでなく、必ず実質利回りを確認するのがおすすめです。

一般的な利回りの目安

東京のアパートの利回りについては、築年数や地域、周辺環境などによって異なるため、一概に「何％が相場」と言うことはできません。ただし、一般的には表面利回りが5％前後、実質利回りは3%（※1）が最低ラインと言われています。

ちなみに、日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査」（2024年10月）（※2）によると、東京・城南地区における賃貸住宅の期待利回りは3.8％です。仙台は5.0％、大阪は4.3％なので、同じ間取りでも東京より他の都市の方が期待利回りが高い傾向にあるようです。

高利回りを実現するための具体的な方法

高利回りを実現するためには、以下の3つのポイントを意識することが大切です。

• ニーズがあるエリアにアパートを建てる
• 空室を作らない工夫をする
• 経費を見直し、コスト削減をする

ニーズがあるエリアにアパートを建てる

アパートを建てる・購入する場所は、利回りが高いエリアを選ぶのがおすすめです。一般的に、都心部よりも地方の物件、新築よりも中古物件のほうが、利回りが高い傾向があります。

中古物件や再生物件を活用するのも一つの手段です。価格が安い築古物件を購入してリノベーションを行い、賃料を高めに設定することで利回りを上げることができます。

ただし、購入を検討する際は、利回りだけでなく周囲の施設やアクセス状況、地域の賃貸ニーズなども確認してください。どんなに利回りが高い物件でも、入居者に好まれないようでは、絵に描いた餅になってしまいます。

空室を作らない工夫をする

無料Wi-Fiや宅配ボックス、セキュリティや遮音性など、入居者が「住みたい」と思えるような設備を導入しましょう。付加価値をつけることでアパートの競争力が高まり、利回り低下の原因となる「空室」を避けることができます。

実績豊富な建築会社や管理会社なら、入居率を上げるマーケティング施策を提案してくれるのでおすすめです。ターゲット層の設定から効果的な入居者募集、適切な家賃設定などもトータルにサポートしてくれます。

経費を見直し、コスト削減をする

管理会社の手数料やローンの見直し、不必要な修繕費・光熱費の削減など、経営コストの削減も効果的です。壁紙の張り替えや塗装といった簡単な修繕はオーナー自身が行うことで、収益性を高めることができます。

収益を最大化し、コストを抑える計画を立てよう

アパート経営で高利回りを実現するためには、収益を最大化し、コストを最小限に抑えることが大切です。まずは物件の利回りについて理解を深め、現実的な収支計画を立ててみてください。書類上の利回りだけに振り回されず、現地をよく確認し、コスト削減なども行いながら、将来を見据えたアパート経営を行いましょう。

「一人では不安」「プロのサポートを受けたい」とお考えの場合は、アパート建築やアパート経営で実績豊富なプロに相談するのがおすすめです。

フェーズ・目的で選ぶ
おすすめ
東京のアパート
経営会社3選を見る