東京の人口増加傾向による強い需要

東京は依然として国内で最も人口が集中する地域であり、若年層の進学・就職や就業機会の集中、外国人流入などが継続的に賃貸・売買ニーズを押し上げています。このような人口動態は賃料や物件価格の底堅さにつながり、投資家やオーナーにとって魅力的な市場を形成します。本稿では、総務省や不動産流通機構などの公的データを参照して、人口動向と不動産市場の関係を整理します。数字に基づき、賃貸事業や物件取得の判断材料を提供します。

東京の人口動向と不動産価格

2024年の住民基本台帳人口移動報告によれば、東京圏（東京・神奈川・埼玉・千葉を含む首都圏）は依然として転入超過が継続していて、東京圏単体での転入超過数は135,843人という大規模な流入を記録しました。東京都単体でも転入超過が確認されていて、都市への集中が続いています。一方、不動産市場では東日本不動産流通機構（REINS）の報告で、首都圏における中古マンションの成約件数は37,222件、1㎡当たりの成約単価は平均76.88万円と報告されていて、成約件数・価格ともに上昇傾向が続いています。これらのデータは、人口流入と住宅需要の強さが価格面にも反映されていることを示しています。さらに、首都圏への外国人転入数も増加していて、賃貸需要の多様化・拡大に寄与している点も見逃せません。

参照元：【pdf】総務省公式サイト/住民基本台帳人口移動報告 2024年（令和6年）結果

参照元：【pdf】公益財団法人東日本不動産流通機構公式サイト/首都圏不動産流通市場の動向（2024年）

人口増加と不動産需要の関係

賃貸需要

東京における賃貸需要は、単身者や若年層が中心となりワンルームや1Kタイプの物件に対する需要が堅調です。特に駅近や都心部の物件は空室率が低く、賃料も安定しやすい傾向です。若年層の就業機会や生活利便性を重視する流れは続いていて、単身向け物件の需要は引き続き強い見通しです。さらに、働き方の多様化により短期居住や家具家電付きニーズが増えていて、これに対応した賃貸商品を用意することで稼働率向上につながります。

売買需要

人口増加に伴い、ファミリー層や共働き世帯のマンション購入ニーズも強まっています。都心や副都心では利便性を重視する層が購入に積極的であり、再開発が進む渋谷区・中央区・品川区などはとくに価格上昇が顕著です。国土交通省やREINSの公表データでも、都心部での地価・マンション価格が上昇基調にあることが示されていて、投資用途としての売買需要も高まっています。

東京に人口が集中する理由

若年層の進学や就職

大学や専門学校、研究機関など教育機関が東京に集中しているので、若年層の進学に伴う転入が継続的に発生します。卒業後の就職先が都内に多いので、そのまま定住するケースが多く、若年人口の流入が賃貸需要を下支えしています。特に20代〜30代の単身者層は長期的な賃貸需要の中心となり、人口構造に影響を与えています。

海外投資家への投資制限がない

日本は外国人の不動産購入に対する規制が緩やかであり、海外投資家の参入が容易な点が資本流入を促しています。海外マネーの流入は大規模取引や高価格帯物件の下支えとなり、不動産市場全体の活性化につながっています。この自由度は国外からの投資を呼び込み、都市部の価格水準を押し上げる一因です。

カントリーリスクが低い

日本は政治的・経済的安定性が高く、長期投資に適する市場として評価されています。法制度による財産権の保護やインフラ整備、社会インフラの安定性などが、国内外の投資家にとって安心して資産を置ける環境を提供していて、これが東京の不動産に対する持続的な需要を支えています。

インカムゲインとキャピタルゲイン

東京の不動産は賃料収入（インカムゲイン）と将来の価格上昇（キャピタルゲイン）の両面で魅力があると評価されています。賃貸需要の安定性により継続的なインカムが見込めることに加え、再開発や需給の逼迫により資産価値の上昇も期待できるので、投資家にとっては複数の収益機会が存在します。ただし、取得価格や税負担、維持コストを考慮した利回り試算を行うことが重要です。

物件が安い

海外の主要都市と比較すると、日本の首都圏物件は必ずしも割高とは言えない面があり、特に利回りや資産の質を比較した場合に「相対的に手頃」と評価されるケースもあります。この点が海外投資家の参入を後押しし、流動性の高い市場形成に寄与しています。とはいえ、都心・人気エリアでは地価が高騰していて、立地ごとの差異は大きく、慎重な物件選定が求められます。

まとめ：人口増加がもたらす不動産機会

東京への人口流入は賃貸・売買双方の需要を強化し、不動産価格の底堅さを支えています。総務省の人口移動報告やREINSの取引データが示す通り、転入超過と成約件数・単価の上昇は市場の健全性と投資機会を示唆しています。ただし、エリアごとの需給や将来のインフラ計画、税制・金利動向なども収益性に影響するので、投資判断では定量データと現地の需給感をあわせて慎重に検討することが重要です。