東京でアパートを建築するなら知っておきたい法令

東京でアパートを建築するなら、建築基準法や東京都の建築安全条例などの法令を知っておくことが大切です。ここでは主な法令や規制についてわかりやすくご紹介します。

東京で適用されるアパート建築の主な法令

建築基準法の基本ルール

建築基準法とは、建築物を建築する際の最低限のルールを定めた法律のことです。建築物、建築物の敷地、設備、構造、用途、工事の図面の確認方法、工事の検査など、建築に関する多種多様なルールが記されています。

例えば建築基準法では、地域ごとに建設可能な建物が決められています。用途地域といって、主に住居系、商業系、工業系の3タイプ、全13種類に分類。それぞれ高さ制限や容積率、建ぺい率、接道義務などが定められています。

建築基準法に違反をすると、工事の中止命令、使用禁止命令、使用制限命令、刑事処分や罰金刑といった厳しい措置が取られる可能性があります。また、違法建築物は融資が受けられず、売却することもできないため、経営リスクが高まります。

東京都特有の条例や規制

国が定める法令や規制とは別に、気を付けなければならないのが、各自治体が定めている条例や指導要綱です。

東京都で知っておきたいのが東京都環境確保条例です。環境保全と持続可能な都市づくりを目的に定められた条例で、建物の断熱性能やエネルギー効率に関する規定が記されています。

延べ床面積 5,000㎡以上のアパート・マンションには、省エネ設備の導入や環境負荷低減のための計画書提出が必要。さらに、延べ床面積 2,000㎡以上のアパート・マンションでは太陽光発電設備を導入する義務があるので、よく確認してみてください。

防災に関する規制

アパートやマンションなどの共同住宅は、建築基準法第2条において「特殊建築物」に定義されており、建物の規模に合わせて一定の対火性能・耐火構造を持たせることが義務付けられています。また、アパートの室内には難燃材料（3階以上の居室の天井は準不燃材料）を、廊下などの共用部分には準不燃材料を使用しなければなりません。

土地選びと用途地域のポイント

東京でアパート建築をする際は、アパート建築が可能な地域を選ばなくてはなりません。アパート建築が可能な用途地域の種類と特徴は、以下の通りです。

• 第一種低層住居専用地域：一戸建て、賃貸アパート、低層マンションを建築可能。建物の高さは10～12m以下に制限されている
• 第二種低層住居専用地域：一戸建て、賃貸アパート、低層マンションを建築可能。建物の高さは10～12m以下に制限されている
• 第一種中高層住居専用地域：高さ制限なし。中高層マンションを建築可能
• 第二種中高層住居専用地域：高さ制限なし。中高層マンションを建築可能
• 第一種住居地域：各住居専用地域で建てられる建物、3,000㎡までの店舗や事務所が建てられる
• 第二種住居地域：各住居専用地域で建てられる建物、10,000㎡までの店舗や事務所が建てられる
• 準住居地域：国道や幹線道路沿いが中心。分譲マンションなどが多く建てられている
• 田園住居地域：2階建て以下の農家関連施設、一戸建て、150平米以下の店舗などを建てられる
• 近隣商業地域：中高層マンション、大規模商業施設、遊戯施設などを建てられる
• 商業地域：高層マンション、大規模商業施設（百貨店など）、金融機関、小規模工場などが多い
• 準工業地域：工場、住居、病院、教育施設、ホテルなどが多い
• 工業地域：工場だけでなく、住宅や店舗も建設可能

用途地域にはそれぞれ特徴や規定があります。静かな環境を探したい方は第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、利便性を追求したい方は商業系地域など、建てたいアパートに合わせて土地選びを行いましょう。

アパート建築時に注意すべき法的トラブル

アパート建築では、施工会社や管理会社と多くのトラブルが起きています。ここでは、よくあるトラブルと注意点などをご紹介します。

土地の境界線の設定ミス

土地の境界線を曖昧にしたまま建築をしてしまうと、トラブルに発展する可能性があります。建物完成後に境界線のミスが発覚した場合は、違法建築とみなされたり、土地の一部が使えなくなったりすることがあるので気をつけましょう。境界線がよくわからない場合は、事前に測量や協議をすることが大切です。

近隣住民とのトラブル

工事の騒音によるトラブルや、日照によるトラブルが発生する場合があります。地域によって建物の高さ制限や斜線規則、日陰規制があるため、よく調べた上で建築プランを進めましょう。

どんな建物になるか、近隣にあらかじめ説明しておくことも大切です。納得してもらえない場合は、建築プランの見直しも視野に入れた方が良いかもしれません。

建築確認申請の流れと注意点

アパート建築をする際は、必ず建築確認申請を行います。義務が発生するのはオーナーですが、実際は建築会社が代理で申請するのが一般的です。

審査期間は2～4カ月ほど。ただし、書類や工事内容に不備があるとさらに時間がかかる場合があります。申請が通り、確認済証が下りないと建築を行うことができないので注意が必要です。

トラブルを避けて理想のアパートを実現しよう

アパート建築には、関連する法令や規定が数多くあります。違反すると、アパート経営どころか建物の建築すらできない場合があるため、よく確認するのがおすすめです。

近隣への配慮も大事なポイント。土地の境界線や騒音、日照トラブルなどは事前に配慮できるため、施工会社とよく相談してみてください。

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