アパート経営で考えるべき8つのリスク

メリットの多いアパート経営ですが、一方でさまざまなリスクも存在します。アパート経営を行う際は、それぞれのリスクを理解して、対策を講じることが大切です。

アパート経営における主なリスク

アパート経営には主に8つのリスクがあると言われています。具体的には以下の通りです。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 価格下落リスク
• 金利上昇リスク
• 家賃滞納リスク
• 災害リスク
• 修繕リスク
• 倒産リスク

空室リスク

多くの物件オーナーが頭を悩ませるのが、空室リスクです。アパート経営は、入居者からの家賃収入がないと続けることができません。

空室は、主に「場所が悪い」「家賃が高い」「維持管理ができていない」という3つの原因で発生します。このため、アパートを建てる際は土地選びや家賃設定、管理を任せる管理会社選びなどに注意しましょう。

家賃下落リスク

家賃の下落リスクは、空室が多いアパートで発生しがちです。空室を埋めるために賃料を下げて募集するしかなくなるからです。新築当時は満室続きだったアパートでも、経年劣化が進むにつれて空室が続き、家賃の値下げをするケースが少なくありません。アパートの場合、一旦家賃を下げると回復できないので要注意です。

価格下落リスク

所有するアパートの価値が下がり、売却が難しくなるリスクのことです。ローン残債より売却価格が高ければ問題ありませんが、中にはローン残債を下回るケースがあるようです。そうなると「空室が続いて赤字経営なのに、物件を売却することもできない」といった事態になりかねません。

金利上昇リスク

アパートを建築する際は、多くの人が金融機関のローンを利用します。しかし変動金利では、ローン金利の上昇に伴い返済額が増加し、月々のキャッシュフローが悪化してしまうことがあります。固定金利なら金利上昇の影響は受けませんが、基本的に変動金利よりも固定金利の方が金利が高いため注意が必要です。

家賃滞納リスク

入居者が期日通りに家賃を払ってくれないと、予定していた収入が得られずキャッシュフローが悪化してしまいます。「家賃を払ってくれないなら出ていってほしい」と言いたいところですが、一般的には、3ヶ月以上連続で滞納が発生しないと退去を求めることができません。

災害リスク

地震や台風、火災などによって建物が被害を受ける場合があります。屋根や壁などが壊れた場合は、多くの修繕回復費が必要です。建物だけでなく、水道管などのインフラ修繕が必要になる可能性もあるため、備えておくことが大切です。

修繕リスク

年数が経つにつれて、修繕リスクも高まります。壁や屋根、設備などが経年劣化によって破損・故障するためです。修繕せずに放置してしまうと入居ニーズが低下するだけでなく、状況が悪化してさらに多額の修繕費がかるため注意してください。

倒産リスク

管理を委託している管理会社が倒産してしまうと、管理業務を任せる相手がおらず、運用が立ち行かなくなる可能性があります。近所の1棟程度ならオーナー自身の管理でも運営できるかもしれませんが、数が多い場合や遠方の物件は困難です。

8つのリスクはなぜ起こる？

アパート経営は、長期間の運用が基本です。このため10年、20年と時間が経つ中で地域の人口が減少してしまったり、周辺施設によって賃貸需要が低下してしまったりすることがあります。

国による法律や規制の変更も大きなポイントです。アパート経営では、建築法などの法律や規制の遵守が基本ですが、知識が不足していると思わぬ罰金や制裁を受ける可能性があります。特に税制は定期的に改正されるので要注意。こまめに情報を確認して対応していくことが大切です。

8つのリスクを回避する方法は

リスクを避けるためには、事前にリスクを想定し対策を取ることが大切です。例えば空室リスクは、物件選びを慎重に行うことで避けることができます。まずはターゲット層を明確にし、賃貸需要がある土地を選んでください。ターゲット層に合わせた間取り・設備を備えることで魅力を感じてもらうことができます。

金利上昇リスクや修繕リスクには、資金計画をしっかり立てることが重要です。さまざまなリスクを想定した上で、無理のない返済計画や長期的な修繕計画を立てましょう。

そして、家賃の下落リスクや滞納リスク、倒産リスクは管理会社選びがポイント。一口に管理会社といっても、実績数や対応業務、得意分野などが異なります。20年、30年と付き合っていくアパート経営のパートナーなので、面倒がらずよく比較した上で選んでください。

対策をしっかり行って満室経営を実現しよう

アパート経営にはさまざまなリスクがあるため、土地選びや管理会社選びなど十分に対策を行うことが重要です。

ここまでリスクを強調すると「怖くて始められない」と尻込みする人もいるかもしれません。しかし、アパート経営は古くから多くの人が行っている投資方法。リスクを把握した上でしっかりと対策を講じれば、失敗を避けることは可能です。ぜひ、長期的かつ前向きな姿勢でチャレンジしてみてください。

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