アパート経営の【5棟10室基準】を満たすメリット

アパート経営を行うにあたり、経営者として意識しておくべきポイントのひとつとして【5棟10室基準】というものがあります。言葉的には5棟の建物、10の部屋を表していますが、そこにはどんな意味合いがあるのか？また基準を満たすことでどのようなメリットがあるのか？この機会にぜひ、知識を深めておいてください。

5棟10室基準とは？

端的に申しますと、【5棟10室基準】とは、アパート経営を行う際に、個人事業主として認められるか、あるいは個人経営と見なされるかの判断基準になります。後述します通り、アパート経営を個人事業主として行うことが認められた場合、税制面などで様々なメリットが受けられるため、賃貸経営者にとっては、必ず押さえておくべきポイントとされています。

5棟10室基準の数え方・計算式

例えば一軒家の貸家を5棟」以上、あるいは10部屋を有する一棟アパートを所有している方は、5棟10室基準を満たしていると見なされます。複数の不動産物件を所有している場合は、以下の計算式にあてはめ、合計が「10室以上」となれば、5棟10室基準を満たしていることになります。

集合住宅の一戸＝1室
貸家1棟＝2室
貸宅地5件＝1室
貸駐車場5台分＝1室

例えば4部屋のアパートを一棟、戸建て賃貸住宅を一棟、駐車場を20台分の賃貸経営を行っている方であれば…

4　＋　2　＋　（20÷5）　=　10

となるので、5棟10室基準を満たしていることになります。

5棟10室基準を満たすメリット

青色申告による最大65万円の控除

前述しました通り、5棟10室基準を満たしている賃貸経営者は、所定の開業届を提出することで「個人事業主」と認められます。個人事業主が確定申告の際に青色申告を行えば、不動産所得から最大65万円を控除することができます（e-Taxを利用しない場合は最大55万円）。ちなみに個人事業主とは認められない個人経営の場合、控除は一律10万円となります。

経費計上できる範囲が広がる

個人事業主としてご自身の配偶者やお子さんに給与を支払う場合、こうした給与も費用計上することができ、事業専従者控除を活用することで節税対策につながります。ただし、満15歳以上、6ヶ月以上事業に従事しているといった条件をクリアする必要があります。また配偶者控除や扶養控除を受けられなくなる可能性もあるので、事前にしっかりと検討しておく必要があります。

災害などの被害を損失計上できる

個人経営の場合、災害などで家賃を改修できなかった場合などは、いったん収入として計上し、確定申告後に手続きを行うことで税金の還付を受けるという手続きを踏む必要があります。一方、個人事業主であれば、未回収分を損失として計上でき、面倒な手続きを省略できます。

また個人経営の場合、災害による損失を計上できるのは損失を被った年度のみなのに対し、個人事業主の場合は当該年度を含め3年にわたって損失額を計上することができます。

小規模企業共済制度に加入できる

小規模企業共済とは、国が全額を出資している独立行政法人「中小企業基盤整備機構」によって運営されている退職金制度のこと。月一定金額を掛け金として積み立てておき、賃貸経営者が個人事業を廃業した場合や亡くなられた場合、「退職金」が所定の受取人に支払われます。毎月の掛け金は全額、不動産所得から控除できるので、所得税の節税効果も期待できます。ただし会社員などの本業を他に持ち副業として賃貸経営を行っている方は、小規模企業共済への加入不可となりますので要注意となります。

5棟10室基準の注意点

所得税・住民税が高額になる

改めて申し上げるまでもありませんが、日本では所得が増えれば増えるほど税額も増えますが、とりわけ収入が一定額を超えると税率も上がるので、より高額な税金を納めなければならないという可能性も高まります。5棟10室基準をクリアすることだけに囚われるのではなく、トータルな資金計画を見据えておくことが重要になります。

個人事業税が発生する可能性

個人事業主として認められ、なおかつ事業所得が事業主控除の290万円以上となった場合、新たに個人事業税が発生します。ちなみに個人事業税の課される事業的規模の基準は、所得税法上の「5棟10室基準」とは違い、自治体によって異なることにも注意が必要です。なお、この個人事業税は確定申告の際に経費として計上できるため忘れずに計上してください。

配偶者控除・扶養控除

先にも触れました通り、個人事業主として認められた賃貸経営者が、配偶者やお子さんを従業員として雇用し給与を支払う場合、「青色事業専従者給与」として計上し節税に繋げることができますが、その反面、配偶者控除や扶養控除の対象とすることは出来なくなります。どちらのを選ぶべきかは、それぞれの金額を試算するなどして、慎重に選ぶことが不可欠になります。

管理が大変

賃貸経営を行う物件オーナーは多くの場合、家賃の回収や督促、物件の清掃、修繕といった業務を不動産会社や管理会社に委託し、所定の手数料を支払うという方式で行います。一方で、すでに本業をリタイアされた方などは、自ら賃貸経営業務に携わっているというケースも少なくないことでしょう。後者のようなケースで事業規模を　5棟10室基準のレベルに拡大した場合、物件の管理の手間が増大し、専門家の助けなしで管理を行うことのハードルは一気に高くなってしまいます。無理なく賃貸経営を行うための方法を、しっかりと考慮すべきです。

5棟10室基準を満たすには、事前の準備やシミュレーションが不可欠

以上の通り、アパート経営で5棟10室基準をクリアすることは、様々なメリットが期待できますが、ただ闇雲に基準を満たせばよいというものではありません。それこそ、デメリットの方が多くなってしまい、本末転倒な事態に陥るリスクもあります。やはり信頼できるアパート経営会社に相談の上で、事前の準備やシミュレーションをしっかり行った上で、より多くの利益をもたらすことができるかを検証することが大切であることを、しっかりと踏まえておいてください。

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