東京でアパート経営を成功させるポイント

賃貸需要が高い東京ですが、どのエリアでもアパートさえ建てればOKというわけではありません。エリアによって賃貸ニーズが大きく異なるため、ターゲットを明確にした上でしっかりと戦略を建てることが大切です。ここでは、東京でアパート経営を始める前に知っておきたい基礎知識をご紹介します。

東京でアパート経営を始める前に知っておくべきこと

東京特有の不動産市場の特徴

23区エリアは、人口が多く賃貸需要が安定しています。特に千代田区・中央区・渋谷区は現時点で地価・平均賃料が高く、今後の人口増加も予測されています。新宿区や文京区はそこまで賃料は高くありませんが、新宿区は交通の便が良いため単身者に人気、文京区は治安が良くファミリー層に人気です。

ただし23区エリアは地価が高いため、土地を購入したりアパートを建てたりするには多額の費用がかかります。競合物件も多く、差別化するための工夫が必要です。

八王子や立川などの郊外エリアは、物件の価格が低く、初期投資を抑えたい人におすすめのエリア。交通の便が良いエリア、再開発が進んでいるエリアなら、将来的な資産価値の向上も期待できるでしょう。

初心者が陥りやすい失敗例

身の丈に合わない高額な物件を購入してしまうと、運用に失敗しやすくなります。購入時は、家賃相場や自己資金などをよく考えて、きちんと利益を出せる価格の物件を選ばなければなりません。




アパート経営では、空室が発生する・災害で建物が壊れる・入居者が家賃を滞納する、などさまざまなリスクが生じます。キャッシュフローを出せなくなると経営が立ちいかなくなるため、物件を購入する際には将来を見据えた資金計画を建てることが大切です。




信頼できる管理会社を選ぶ

アパート経営は、オーナー一人で行うよりも、管理会社のサポートを受ける方が成功率が高まります。実績豊富な管理会社なら、非常に煩雑な管理業務を代行してくれる上、ノウハウやネットワークを駆使して空室対策や原状回復工事、建物管理などにも対応可能。遠方の物件でも、安心して任せることができます。

ただし、一口に管理会社と言ってもサービス内容や得意分野が異なるので要注意。管理会社を選ぶ際は、必ず複数社から見積もりを取って、提案内容やサービス内容を見比べてみてください。

ニーズに合ったアパートやサービスで収益を安定させよう

アパート経営で安定した収益を得るためには、賃貸ニーズの高い土地を選び、空室を作らないよう対策を行うことが大切です。条件が良いからといって、あまりに高額な物件に手を出すのはNGです。キャッシュフローを出せず、経営が立ちいかなくなってしまいます。実績豊富な管理会社をパートナーにすることで、リスクを避け、適切な対策を取ることができるでしょう。

満室経営を実現するアパートの空室対策とは？

アパート経営は、常に空室との戦いです。空室が発生する原因は、「需要と供給のミスマッチ」「古い設備や間取り」「周辺相場より賃料が高い」などです。満室経営を目指すなら、効果的な空室対策が必要不可欠。ここでは、満室経営を実現するアパートの空室対策について解説します。

アパート経営で考えるべき8つのリスク

アパート経営には「空室リスク」「家賃下落リスク」「金利上昇リスク」「災害リスク」など8つのリスクがあると言われています。しかし、リスクを把握した上でしっかりと対策を講じれば、失敗を避けることは可能です。ここでは8つのリスクが起こる原因と、回避方法をご紹介します。

東京のアパート経営の利回りとは？

不動産投資の利回りとは、アパートの取得費に対して、一年間でどれだけ収益が得られるかを表す指標です。「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、かかった経費を加味する分、実質利回りの方がより現実的な数値を知ることができます。ここでは、高利回りを実現する方法について解説します。

アパート経営の【5棟10室基準】を満たすメリット

アパート経営を行うにあたり、経営者として意識しておくべきポイントのひとつとして【5棟10室基準】というものがあります。例えば10部屋を有する一棟アパートを経営している場合はこの基準をクリアしていることになり、個人事業主として税制上の優遇を受けることができるといったメリットを受けることができます。その反面、課せられる制約や注意すべきポイントもあることを知っておかなければなりません。

学生向けのアパート経営を成功させるポイント

学生向けアパートは、経営者にとって様々なメリットが期待できる特徴があるのが大きな魅力。例えば空室や家賃滞納リスクが比較的低く、より収益性が期待できる間取とすることができるなどの利点があります。一方で、学生向けならではのデメリットもあり、なかでもライバル物件といかに差別化を図るかは、経営の成功を大きく左右する鍵となります。その他にも取るべき方策として、保護者へのアピールや人気設備の導入なども欠かせない要素となっています。

アパート建築の流れ

土地活用として賃貸経営を行うことを目的にアパート建築を検討している方にとっては、どのような流れを追っていくのか、どの位のスケジュールが必要となるのかについて知識を深めておくことも重要になります。とりわけ、アパート建築や賃貸経営に関してリサーチやシミュレーションを行っておくことは、賃貸経営を成功させるためにも不可欠なプロセスであることを、ぜひ知っておいてください。

150坪の土地でアパート経営はできる？

東京都心で150坪の土地を相続した場合、アパート経営は非常に有力な選択肢。2～3階建てで、10～20戸規模の建築が現実的な範囲となります。

表面利回りは約11％、実質利回りは6～7％前後が目安。ただし空室や修繕などのリスク要因も考慮に入れる必要があります。メリットとリスクを事前に整理し、他の土地活用方法とも比較しながら計画を進めることが望まれます。

当ページでは、150坪の土地で行うアパート経営の規模や費用、収益性、注意すべき点について詳しく解説していきます。